提案第20170356号

标题：关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的提案

提出人：许宜群、马少福、王业、王红军、王克光、方小恒、方曼荻、田惠宇、刘国红、刘俊琳、关健、苏振声、李榕、李文江、李学民、杨题维、吴波、吴邦兴、吴周仁、张松伟、陈春晖、林界群、林振伟、罗晓音、周南、郑耿坚、郑新强、胡光力、侯海、侯松容、耿军、夏德鳌、徐先林、徐如财、唐汉隆、程博明、傅思伟、詹惠军、蔡文川、崔军、申应东、王丽娜、潘争艳、庄桂雄、汪洪

办理类型：主办会办

主办单位：市住房和建设局

会办单位：法制办

内容：

【情况】

物业管理条例出台最后一版为2007年颁布实施，现已实施八年之久，随着城市环境和社区建设的变化，现有条例已未能满足城市建设和社区服务的需求、因此社区建设、管理、维护、维修、更新、服务、运作和生存发展面临困境。

【分析】

目前面临的主要问题有：

（一）物价指数不断上涨影响物管企业和社区管理建设生存发展。

（二）每年人工成本上涨大幅度上升，加大物管企业成本负担，近十年人工成本上涨近六倍，现有工资标准还很难招到员工，

（三）老旧物业小区（大厦）消防和公共设备设施陈旧老化、损坏或原规划设计落后不能满足现有法规需求，老旧社区存在潜在安全隐患，维修保养、更新改造机率不断增大，资金来源不足，按条例规定设备设施更新费用分摊集资难以实现，因为老旧小区出租率高达80%，根本无法按条例规定推动实施运作，急需破解。

（四）物业管理企业承担较多的社会公共性服务，给企业增加了负担造成企业承受能力受到影响。

（五）由于条例规定所限老旧小区无法成立业主委员会，部分老旧社区根本无法组织召开业主大会，现有大部分老旧小区物业服务费收费标准从90年代中期至今，物管费调整无法操作，需通过条例调整修改找出解决途径。

（六）物业管理老旧小区和未能成立业委会的社区持续运作产生的影响及可能带来社区严重的安全隐患。

（七）目前其它省市兄弟城市对物业管理行业企业在法规和政策上的扶持，值得政府参考借鉴，例如安徽省、浙江省、上海市等城市分别出台相关法规政策，安徽省物业管理条例2016年10月1日颁布实施，深圳已经落后兄弟城市。

办法：

【建议】

现有《条例》中存在着权利与责任划分不清等因素，建议进行条款修订：

（一）建议完善政府职能各部门物业管理的管理责任、规范流程、规则制度、处理机制和相关职能部门的层级职责划分，建立明确清晰的责任主体，便于职能部门开展操作指引工作，进一步完善各相关部门责任到岗到位，进一步强化城市社区的管理工作，提升城市管理质量。

（二）建议条例明确规定政府职能部门，根据综合成本的增长适时调研制定出台物业管理费的指导价。

（三）建议条例增加老社区因出租率高，租户占50%以上社区经多次组织筹备成立业委会无望的社区，根据不同社区情况酌情考虑，在无法成立业委会和召开业主大会的情况下，由政府街道办、社区工作站、社区业主楼长组织召开业主大会履行业委会职能，并由街道办、社区工作站、业主楼长等组织履行业委会职责，组织召开业主大会表决决定，全体业主或住户、物业管理企业按照决定意见执行。

（四）建议增加成立业委会协会条款，明确协会、业委会的权利和法律责任，通过加强业委会成员培训、指引、管理、监管和规范运作，加强业委会的自律建设，降低减少城市社区业主业委会与物管的矛盾，为城市社区和谐稳定营造良好的基础。

（五）管理规约问题建议修改为：新住宅小区（大厦）业主在入住时，应当签署临时管理规约，并遵守规约。入住两年后，成立业主大会或业主委员会，修改或新制定的“管理规约”，应由业主大会表决通过后生效。

（六）小区改建重建建筑物及其附属设施问题，物业管理负责日常的维护维修工作，消防设备设施产权是广大业主的产权。业主大会、业委会不同意更换，物业管理服务企业无权推动实施，究竟采取怎样的措施解决，建议在《条例》修改中加以细化和明确权利和责任。

（七）取消业必归会相关条款

2015年4月8日在国务院总理李克强主持召开的国务院常务会议上，要求严禁行业协会商会打着政府旗号擅自设立收费项目或提高收费标准，严禁强制企业入会并收取会费，严禁强制企业付费参加会议、培训、展览或赞助捐赠等行为。建议取消《深圳经济特区物业管理条例》第五十八条关于业必归会霸王条款规定。

（八）建议“条例”增设社区业委会和物管企业的信息化公开制度，公开双方的权利和义务，加强甲乙双方监督和管理。

（九）建议“条例”增设甲乙双方履行的责任和义务，建立甲乙双方的违法违规处罚制度，明确执法部门，明确甲乙双方矛盾纠纷处理部门，维护甲乙双方的合法权益。确保社区持续健康发展。

（十）建议“条例”条款增设市物协、业委会协会、会长、副会长全面实行差额选举产生，通过公开、公平、公证选出德才兼备、有社会责任心、有公德的领头人，带领“两会”建设两会，为城市建设和社区管理贡献智慧力量，为民服务。

答复单位:市住房和建设局

答复文号:深建函〔2017〕1172号

答复日期:2017年06月07日

联系人:市住房和建设局

联系方式:83785058

反馈意见:满意

反馈备注:经核实达到要求，给予通过

答复内容:

B类深建函〔2017〕1172号

深圳市住房和建设局关于市政协六届三次会议委员提案第20170356号的答复

尊敬的许宜群等45位委员：

您们在市政协六届三次会议上提出的委员建议《关于修订<深圳经济特区物业管理条例>的提案》（提案第20170356号）已经市政协提案委转我局办理。非常感谢您们对我们工作的关心和支持。对您们的建议，我们进行了认真研究，现结合我市物业条例修订工作进程，答复如下：

一、关于《深圳经济特区物业管理条例》的修订情况

物业管理关系着广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、提高人民生活品质、构建和谐深圳有着重要意义。但近年来，我市物业管理行业积弊丛生、纠纷日趋严重，现行的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“条例”），在经过近十年的实践后，也出现了立法滞后、可操作性不强、法律关系设计不合理等越来越多的问题。对此，市委、市人大、市政府高度重视。根据市委、市人大的要求，修订《条例》已被列为2017年市政府重点工作之一，并要求市住建局牵头相关单位于今年第三季度形成修订草案，报市法制办审查通过后，以市政府名义提请市人大审议。

根据市人大常委会的立法计划及安排，为加强组织领导，市政府决定成立关于修订《条例》重点建议办理工作领导小组，由市委常委杨洪同志任组长，市住房和建设局张学凡局长、市政府法制办胡建农主任任副组长。领导小组成员包括市住房和建设局、市法制办、市委政法委、市委组织部、市发改委、市财政委、市规划国土委、市市场监管委，市公安局、市民政局、市司法局、市法制办、人民银行深圳支行、各区人民政府（新区管委会）等。领导小组下设办公室，从市住房和建设局、市法制办抽调骨干人员组成。

目前，我们已经按照计划会同市法制办等部门，基本完成调研阶段各项工作任务，正在对《条例》修订草案进行逐条修订，力争尽快提交《条例》修订草案协调意见稿，并根据市人大常委会的要求，加强与市人大代表的沟通与交流。

二、关于提案中十项建议的处理意见

（一）关于明确政府物业管理职能、完善职能部门物业管理责任、规范流程、规则制度、处理机制和职责划分问题。

各位委员提出，现有《条例》中存在着权利与责任划分不清等因素，建议完善政府各职能部门物业管理的管理责任、规范流程、规则制度、处理机制和相关职能部门的层级职责划分，建立明确清晰的责任主体，便于职能部门开展工作，以强化城市社区管理，提升城市管理质量。

我们认为，各位委员提出的问题，确实是目前《条例》各项物业管理制度尤其是监管职责划分制度实施过程中存在的问题。加强物业管理政府监管，是本次《条例》修订工作的一项重要任务。物业管理是社区建设、社会综合治理的重要组成部分，本次《条例》修订，我们拟设立专章规范物业管理政府监管，加强政府行政指导、监督，把物业管理作为社区综合治理的核心环节，建立市、区、街道三级物业监管体系，按照“属地管理”原则，强化街道办在物业管理方面的基层基础作用，解决三级政府主管部门职能交叉问题；于此同时，进一步理顺政府部门物业管理职责，明确住建、民政、规划国土、公安、司法行政、城管等部门物业管理职责，完善市、区、街道三级联席会议制度，明晰市、区、街道办物管联席会议三者的参与部门与职能划分，同时赋予联席会议决议必要的行政效力，保障联席会议决议的有效施行，形成业主自治与社区治理的良性互动。

（二）关于制定出台物业管理收费的指导价问题

各位委员提出，每年物业管理人工成本上涨大幅度上升，加大物管企业成本负担，现有工资标准很难招到员工。正如各位委员所述，多年一成不变的物业服务价格政府指导标准，明显低于市场标准，脱离了行业的真实发展轨迹，背离了物业服务市场规律，导致物业收费标准低，涨价成功率低，物业服务企业整体运作困难，企业生存困境不断加剧，物业服务企业与业主冲突不断。收费难、调价难是困扰物业管理企业发展的一大难题。我市现有《深圳市住宅物业服务收费指导标准》是2007年颁布，有效期2年，但该《指导标准》早已期满，主管部门一直没有更新收费标准。本次《条例》修订，我们将结合国家价格改革的政策，认真考虑各位委员的建议，健全前期物业服务费的价格指导制度。对于前期物业管理的物业费，实行政府指导价，并根据实际研究建立前期阶段物业服务费的调价机制。与此同时，我们将进一步研究完善业主委员会成立后，如何发挥市场调解作用，完善物业管理收费市场定价机制问题，以及引入第三方机构对物业服务企业收费价格进行评估等问题。

（三）关于在无法成立业主大会、业主委员会的老旧小区，由政府街道办、社区工作站、社区业主楼长组织召开业主大会，履行业委会职能问题

正如各位委员所指出的，老旧物业小区（大厦）消防和公共设备设施陈旧老化、损坏或原规划设计落后，存在较大安全隐患，但由于老旧社区出租率高，成立业主大会和业主委员会较为困难，难以按照条例的要求及时筹集和申请专项维修资金。各位委员建议根据不同社区情况酌情考虑，在无法成立业委会和召开业主大会的情况下，由政府街道办、社区工作站、社区业主楼长组织召开业主大会，并由街道办、社区工作站、业主楼长等成立相应组织，履行业主委员会职责。

我们认为委员们的上述建议非常有建设性。老旧小区业主大会成立难问题，是本次《条例》修订工作的一个难点，也是一个不容回避的重点。对老旧小区如何搞好物业管理问题，我们前期作了大量的调查研究，并将该问题列入了本次《条例》修订工作中一项重要事项。我们将认真研究老旧小区物业管理问题，采纳委员的建议，参考其他兄弟城市有益的经验和做法，建立符合本市实际的业委会代行机制，对于不具备成立业主大会条件老旧小区，探索由街道办事处等组织业主代表、居委会委员、政府部门人员等成立相应的临时物业管理机构，帮助老旧小区业主开展自治活动，解决老旧小区物业和公共设施设备维修更换问题，维护老旧小区业主合法权益。

（四）关于增加成立业委会协会条款、加强业委会成员培训、指引、管理、监管和规范，加强业委会的自律建设问题

各位委员建议在条例中增加成立业主委员会协会条款，明确协会、业委会的权利和法律责任，通过加强业委会成员培训、指引、管理、监管和规范运作，加强业委会的自律建设，降低减少城市社区业主业委会与物管的矛盾。

我们认为，提高业主大会、业委会及业主的物业管理自治能力、解决业委会“运作难”，加强对业主委员会及其委员成员的监管，提升业主委员会合法合规运行，确实是当前《条例》修订中亟待解决的问题。我们将在《条例》修订中，采纳各位委员的建议，落实业主大会及业委会的组织备案及登记程序，明确业主管理团体的法律地位和法律责任，防止业主自治组织滥用权利，促进业主自治组织规范运作，同时，完善业委会运作机制，提高业委会成员的准入门槛，研究设立业主监督机构以及离任审计制度，加强对业委会监督与制约，防止业委会不作为、乱作为。此外，对于委员们提出的关于增加业主委员会协会条款的建议，我们将根据国家和深圳市有关行业协会的政策和规定，认真加以研究落实。

（五）关于对原《条例》管理规约规定的修改建议问题

各位委员建议，将《条例》有关管理规约的规定修改为：新住宅小区（大厦）业主在入住时，应当签署临时管理规约，并遵守规约。入住两年后，成立业主大会或业主委员会，修改或新制定的“管理规约”，应由业主大会表决通过后生效。

我们认为，委员们对于管理规约修改的建议十分中肯。管理规约是实现业主自治、预防和化解业主之间、业主与业主大会、业委会之间矛盾的重要手段。我们将在本次《条例》修订中认真采纳各位委员的建议。

（六）关于在《条例》中细化和明确改建重建建筑物及其附属设施中业主大会、业主委员会和物业管理企业的权责问题

正如各位委员指出的，建筑物、消防设施设施、附属设备设施产权属于业主，在业主大会、业委会不同意更换的情况下，物业服务企业无权推动更换。

我们认为，各位委员的建议十分有价值。目前一些小区确实存在物业管理公司擅自对小区内部分建筑物、公共部位和公共设施进行改建重建，原因在于开发商在物业移交过程中未明确将公共物业和共用设施设备移交给全体业主，导致公共物业和公用设施设备产权不明。有关物业共有部分、共用设施设备的承接查验和移交，是本次《条例》修订中重点研讨和关注的问题。我们将采纳委员们的建议，在《条例》修订中，明确要求建设单位应当在商品房销售合同中明确约定其所交付的物业共有部位、共有设施设备的配置及标准，要求物业服务企业与建设单位办理物业承接查验时，应当邀请所在区建设主管部门、街道办事处参加，并将查验资料报政府部门备案，同时，推动物业服务用房、共有部位、共有设施设备的不动产登记工作，以解决现实存在的物业公共部分、共有设施设备产权不清晰的状况。

（七）关于取消现行《条例》有关“业必归会”相关规定问题

针对物业管理行业协会目前存在的问题，各位委员建议取消《深圳经济特区物业管理条例》第五十八条关于业必归会条款规定。我们认为，本次各位委员关于取消“业必规会”规定的建议，符合当前国务院关于“严禁行业协会强制企业入会”的精神，也符合“一业多会”的行业协议立法发展趋势。我们将在《条例》修订过程广泛听取意，认真研究这一问题，并参酌其他兄弟城市的成熟做法，充分论证，将各位委员的建议落实到《条例》修订之中。

（八）关于增设业委会、物管服务企业的信息化公开制度、加强对其监督管理问题

针对目前业委会、物业服务企业运作不透明、信息不公开，政府及广大业主难以对其行使监督管理权的问题，各位委员建议《条例》修订时增设业委会和物管企业的信息化公开制度，公开明确双方的权利和义务，加强对双方监督和管理。

我们认为，各位委员该建议具有较强的现实针对性，十分中肯。业委会、物业服务企业运作不透明的确是小区物业管理存在的亟待解决的问题，也是目前物业管理矛盾纠纷多的一个重要原因。实际上，无论业主物业管理自治还是行政行政监管，均需要大量及时、透明的有关业主大会、业主委员会运作、物业服务企业运营等信息。从业主自治的角度来看，业主需要全面了解物业服务企业的信用信息以使其能够在物业服务企业的选聘中作出正确的选择，并对物业服务企业的履约行为进行监督；对行政主管部门而言，需要依靠全面及时的物业管理信息作为行政监管、行政指导和行政服务的基础。建立物业管理信息公开制度，也是本次《条例》修订的重要任务。我们将采纳各位委员的建议，建立物业管理信息平台，保障物业管理活动的信息化和公开化。由市政府建立统一的物业服务与房屋安全管理信息平台，将业主大会信息、房屋安全管理信息、物业服务信息、政府公共服务信息纳入信息平台，向社会公开，构建物业管理信息公开制度，以实现业主自治及行政管理的信息化、透明化和高效化。

（九）关于明确物业管理服务过程中相关方的权利义务，建立对物业管理过程中相关方违法违规处罚制度、明确执法部门及纠纷调处部门职责问题

各位委员建议，应加强政府对物业管理服务相关方的监督管理，明确物业管理服务过程中相关方的权利义务，建立对物业管理过程中相关方违法违规处罚制度、明确执法部门及纠纷调处部门职责。

我们认为，委员们的建议十分有建设意义。一方面政府要积极指导和帮助业主在物业管理中行使自治权利，赋予业主以物业管理的自主权，增强了业主自我开展物业管理活动的能力，同时积极扶持物业服务行业发展，支持物业服务企业按照市场规律做大、做强；另一方面，政府也需要加强对物业管理相关方的监督管理，防止出现监管真空和管理失控，同时也需要建立公正、高效的物业纠纷调处机制，及时化解矛盾，保证物业小区整体的和谐稳定。我们将在本次《条例》修订中，采纳各位委员的建立，加强政府监管，建立市、区、街道三级物业监管体系，强化街道办在业主大会成立、业委会换届改选等工作中的主导作用，授权主管部门及街道办行政执法权，定期开展对物业企业、业主大会及业委会运作的执法检查，对于存在违法违规的物业企业、业主大会及业委会，应当依法给予处罚，并记入物业行业诚信系统，向社会公示。

（十）关于对物业管理行业协会、业委会协会全面实行差额选举、遴选德才兼备的人才问题

各位委员建议，在条例增设市物协、业委会协会、会长、副会长全面实行差额选举产生，通过公开、公平、公证选出德才兼备、有社会责任心、有公德心的领头人，带领“两会”建设两会，为城市建设和社区管理贡献智慧力量，为民服务。我们认为，行业协议和社会团体协会，是行业自我管理、自律发展的自治组织，是行业健康发展的基础。协会负责人的选举制度是一个重要问题，通过行之有效的选举制度，选举那些德才兼备、有社会责任心、有公德心的人才作为协会负责人，实有必要。对这一问题，我们将广泛听取广大业主、各位委员及行业协会的意见，争取在《条例》修订及相关配套制度的修订、完善过程中将各位委员的建议予以落实。

各位委员，《条例》的修订是一项复杂的技术工程，需要社会各届的广泛参与和支持。我们真诚地感谢各位委员为修改《条例》所付出的辛勤劳动，并珍视各位委员的真知灼见。欢迎各位就《条例》的修改提出更多宝贵的意见和建议。

感谢各位对我们工作的关心和支持。

深圳市住房和建设局

2017年5月12日

（联系人：王必丰，联系电话：83788059，13590332552）